Infiltrações x Impermeabilização Manutenção Obras e Reformas em Fachadas de Prédios e Condomínios
Infiltrações X Impermeabilização | Infiltrações x Impermeabilização Manutenção Obras e Reformas em Fachadas de Prédios
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Infiltrações e Impermeabilização Manutenção Obras e Reformas em Fachadas de Prédios
#Infiltrações X Impermeabilização que o síndico deve saber para lidar com esse problema.
#Impermeabilização em condomínio: muito além das infiltrações manutenção infiltrações
#Janelas de fachada de vidro:
Impermeabilização através de silicone, aplicação na parte externa da fachada. Em alguns casos, devido à exposição ao tempo, a água da chuva se infiltra nas vigas das janelas.
Modo de tratamento e materiais
Antes da aplicação deve-se analisar a situação da estrutura da laje, certificar-se se está com trincas etc. O procedimento adotado é a utilização da manta asfáltica. A manta é aplicada e sobe cerca de 30 cm do chão para a parede, impedindo que a água penetre por debaixo da manta.
#Infiltrações em geral:
Premer (tinta preta) que é aplicado no chão das lajes e nas regiões onde ocorrem infiltrações. Em muitos casos não é eficiente, pois o problema é maior e deve-se realizar um tratamento mais aprofundado.
Prédios que são construídos em cima de laje e possuem jardim em cima da garagem, por exemplo, devem aplicar a manta anti-raiz, à base de petróleo e poliéster. É um material que impede que as raízes das árvores penetrem no subsolo, provocando infiltrações (quanto maior o tamanho das árvores, maior a espessura da manta, de 3mm, 4mm).
#Janelas de fachada de vidro:
Impermeabilização através de silicone, aplicação na parte externa da fachada. Em alguns casos, devido à exposição ao tempo, a água da chuva se infiltra nas vigas das janelas.
#Orçamento de acordo com as suas necessidades
Limpeza e Lavagem com Hidrojateamento;
Tratamento de Ferragem exposta e Restauração de Revestimentos;
Pintura com Látex Acrílico;
Pintura das áreas internas e garagens;
Impermeabilização de janelas com silicone na parte externa da fachada,
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Limpeza e Impermeabilização de Fachada do Condomínio Edifício Chateau de Versailles Contagem - MG - Brasil
Rua João Ferreira de Águiar 43 Fonte Grande Contagem - MG
Primeiros passos
A primeira coisa a se fazer é identificar o tipo de obra ou benfeitoria que irá solicitar para o seu condomínio. De acordo com o artigo nº 1.341 do Código Civil, essas podem ser caracterizadas como necessária, útil ou voluptuária.
Desse modo, quando o planejamento está de acordo com a lei, evita que algum condômino questione a legitimidade da benfeitoria aprovada. Esses parâmetros determinam os critérios para aprovar ou não as obras em assembleia. Salvo as obras emergenciais, que podem ser solicitadas por qualquer morador de forma imediata.
Confira o conceito de cada característica disposta pelo Código Civil:
Obras necessárias
Aquelas que conservam ou impedem a deterioração do edifício. Se forem urgentes e as despesas não forem altas, não precisam de aprovação em assembleia. Caso não sejam urgentes, é necessário 50% + 1 da aprovação de todos os condôminos.
De qualquer forma, o síndico deve convocar imediatamente uma assembleia para esclarecer os gastos e comunicar sobre a obra. Exemplos de obras necessárias:
● Pintura da fachada sem trocar a cor do edifício;
● Reparos elétricos e hidráulicos;
● Troca de para-raio, interfone, CFTV, entre outros;
● Restauração do jardim;
● Instalação de corrimão em escadas de emergência;
● Adequação do playground às normas de segurança;
● Obras de acessibilidade;
● Modernização do sistema do elevador;
● Substituição dos equipamentos da academia.
Obras úteis
Aquelas que aumentam e facilitam a funcionalidade do edifício. Para ser aprovada, é necessário ter 50% + 1 da aprovação de todos os condôminos na assembleia do condomínio. Exemplos de obras úteis:
● Instalação de coberturas no estacionamento;
● Implantação e medição de água individual;
● Instalação de sistema de segurança;
● Instalação de grades no perímetro do condomínio;
● Construção ou ampliação da academia;
● Aumento da garagem;
● Instalação de grupo gerador;
● Compra de novos equipamentos para academia.
Obras voluptuárias
Aquelas que não aumentam a funcionalidade do edifício, é feita apenas para o lazer e estética do condomínio. Para aprovação desse tipo de obra, é necessário ter 2/3 dos condôminos a favor em votação na assembleia. Exemplos de obras voluptuárias:
●Restauração ou pintura da fachada com cor diferente;
Melhoria na estética da cabine do elevador;
● Novo paisagismo do jardim;
● Reforma do salão de festas ou academia por questões unicamente estética;
● Fechamento de varandas com projeto específico;
● Substituição dos equipamentos da academia mesmo com os antigos em boascondições;
● Decoração de áreas comuns.
Exceções e outras
Regras
Claro que toda regra há exceções. Não é toda obra que será classificada da mesma forma e tudo depende do condomínio, das condições para realizar as melhorias, da convenção e normas, entre outros. Listamos alguns exemplos que podem variar de acordo com cada condomínio:
● Troca de aparelhos da academia;
● Reforma do salão de festas;
● Implantação de sistema de gás;
● Impermeabilização da laje;
● Troca de projeto paisagístico do jardim.
Outro fator que deve ser levado em consideração, é o orçamento aprovado para realização das obras. Independente de qual categoria se encaixa, o síndico deve levar a assembleia para nova aprovação caso o aumento seja exorbitante e fugir ao escopo do projeto inicial.
Existem algumas situações em que o síndico pode aprovar os gastos extras caso aconteça um problema grave com a reforma e isso vá impactar de forma negativa a rotina dos moradores. Quando há uma emergência, o gestor pode aprovar previamente a obra.
Como deixamos claro, para realizar uma obra de qualquer natureza, é necessário investir tempo, dinheiro e dedicação ao empreendimento. Garanta uma boa empresa prestadora de serviços e fiscalize a obra e a atuação do síndico.
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